不良房贷证券化加速 “银行压舱石”还稳吗？

（原标题：不良房贷证券化加速 “银行压舱石”还稳吗？）

在金融供给侧改革深化与房地产风险化解协同推进的关键阶段，不良资产证券化正成为商业银行盘活存量、防控系统性风险的重要制度工具。11月27日，渤海银行（9668.HK）在中国货币网披露《渤鑫2025年第一期不良资产支持证券发行说明书》，宣布发行总额2.9亿元的不良个人住房抵押贷款ABS，优先档获中债资信与联合资信双AAAsf评级。

近期以来，建设银行（601939.SH）、中国银行（601988.SH）、民生银行（600016.SH）、中信银行（601998.SH）、招商银行（600036.SH）等多家银行密集发行以不良个人住房抵押贷款为基础资产的资产支持证券。这些产品结构高度相似：优先/次级分层、固定利率、过手摊还，并依赖抵押物变现回收支撑现金流。尽管基础资产均为“不良”状态，但评级机构普遍给予优先档较高信用等级，理由集中于抵押物类型单一（均为住宅）、一二线城市占比较高、超额覆盖机制完善等。

这一动向背后，正值房地产市场持续承压、居民杠杆高企、按揭不良率缓慢抬升的宏观背景下。尽管监管层通过LPR调降、存量房贷利率下调等政策缓解居民还款压力，但银行体系对不良资产的主动管理意愿明显增强。证券化正成为银行转移风险、优化报表、释放资本的重要路径。

不良房贷ABS发行常态化

当前，不良个人住房抵押贷款资产支持证券已进入常态化发行阶段。渤海银行本期入池资产全部为截至初始起算日处于不良状态的个人住房抵押贷款，整体预计回收率为40.26%。入池资产共计950笔，全部设定了房产抵押，抵押物市场评估总值达11.84亿元。然而，在综合考虑法拍折价、处置周期、区域流动性等因素后，预计可实现的房地产变现价值仅为4.59亿元。

更值得关注的是资产质量指标：本期证券入池资产加权平均逾期期数为15.95个月，损失类贷款占比高达56.60%。这一比例显著高于同期建设银行（3.09%）、中信银行（11.42%）和中国银行（17.64%）等同类项目，反映出底层资产风险暴露程度更深，也一定程度上提高了债权回收的不确定性。

尽管如此，此类证券仍普遍采用“优先/次级”分层结构以实现内部信用增级。渤海银行本期优先档发行规模2.32亿元，次级档0.58亿元，优先档占比约80%。类似地，民生银行、中信银行、招商银行等近期项目优先档占比均在75%–80%区间。银行通过该结构将大部分信用风险转移至次级投资者，同时满足监管对风险自留不低于5%的要求，从而实现资产负债表内不良资产的实质性出表。

按揭资产“优质”标签面临考验

开源证券研报显示，按揭不良率绝对水平仍低，政策支持下按揭违约概率保持平稳。按揭不良率虽整体上升但绝对水平仍较低，叠加LPR调降、存量按揭利率下调、利率定价机制完善 等政策支持，居民违约概率有望同步下降。

尤为值得关注的是，开源证券研报认为，当前按揭风险上升但仍处可控区间。按揭属于商业银行优质资产，具有收益率高，风险低的特点。2025年中报上市银行按揭不良整体上行，部分银行上升幅度超20bp，但由于按揭抵押品充足，同时利率调降亦大幅缓解居民端还款压力，降低了房贷客户违约概率，因此，当前按揭不良率绝对水平在各类零售贷款中较低，风险仍处可控区间。

个人住房贷款一直以来都是优质资产，2021年以来受房地产行业风险暴露影响，不良率也在上升。国信证券研报认为，目前个人住房贷款不良率仍未见顶。